Районният съд в Ямбол обяви за относително недействителна имотна сделка, чрез която длъжник е прехвърлил своята част от апартамент на сина си, за да избегне удовлетворяване на вземанията на „Банка ДСК“. Решението на съда е взето въз основа на чл. 135 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), известен като „Павлов иск“.
Предисторията: Неизплатен кредит и публична продан
Сагата започва още през 2008 г., когато Т. К. Г. тегли ипотечен кредит в размер на 40 600 лв. за покупка на жилище на ул. „***“ в Ямбол. Поради спиране на плащанията, банката се снабдява със заповед за незабавно изпълнение. През 2015 г. ипотекираният имот е изнесен на публична продан, но въпреки това част от дълга остава непогасена.
Сделката „в семейството“
През септември 2023 г. длъжникът, заедно с други съсобственици, продава целия апартамент на своя син – А. Т. Г. С тази продажба Т. К. Г. се лишава от своята 1/3 идеална част от имота. Според банката това е направено с единствената цел да се намали имуществото на длъжника и да се затрудни събирането на остатъка от дълга.
Мотивите на съда: Презумпция за увреждане
В своето решение съдия Георги Георгиев подчертава няколко ключови юридически факта:
-
Знание за дълга: Длъжникът е бил наясно, че има висящо изпълнително дело и неплатени задължения към момента на продажбата.
-
Роднинска връзка: Законът (чл. 135, ал. 2 от ЗЗД) предполага, че близките роднини (в случая – синът) знаят за намерението на длъжника да увреди кредитора си. Тази презумпция не е била оборена в хода на делото.
-
Съмнителна цена: Съдът отбелязва, че сделката е изповядана на стойност, значително по-ниска от данъчната оценка на имота, което е допълнителна индиция за недобросъвестност.
Решението
Съдът обявява договора за покупко-продажба за недействителен по отношение на банката за 1/3 идеална част от апартамента. Това означава, че за банковата институция тази част от имота все още се води собственост на длъжника и върху нея може да бъде насочено принудително изпълнение.
Важно: Ответниците са осъдени да заплатят и направените по делото разноски в размер на 1476,51 евро.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Ямбол в двуседмичен срок. Случаят е напомняне, че прехвърлянето на имущество на роднини при наличие на дългове рядко успява да „спаси“ имота от съдебните изпълнители.
Според чл. 135, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите кредиторът може да поиска от съда да обяви за недействителни спрямо него всички действия (сделки, дарения, опрощаване на дълг и др.), с които длъжникът го уврежда, ако длъжникът е знаел за увреждането.Когато сделката е възмездна (като продажбата в случая), трябва да се докаже, че и купувачът е знаел за увреждащия характер на сделката.Важно:
Недействителността е относителна. Сделката остава валидна между продавача и купувача, но кредиторът получава право да насочи принудително изпълнение към имота, сякаш сделката не е била извършена спрямо него. Това позволява на банката да продаде имота на публична продан и да си събере вземането.Основни предпоставки за уважаване на Павловия искСъдът проверява три задължителни елемента:
- Качество на кредитор
Кредиторът трябва да има действително вземане спрямо длъжника (не е необходимо то да е изискуемо или ликвидно към датата на сделката). - Увреждащо действие
Длъжникът се лишава от имущество или го намалява по начин, който затруднява или осуетява удовлетворяването на кредитора. - Субективен елемент – знание
- Длъжникът трябва да е знаел, че с действието си уврежда кредитора.
- При възмездна сделка – и приобретателят (купувачът) трябва да е знаел.
Когато приобретателят е съпруг, дете, внук, родител, брат или сестра на длъжника, законът предполага, че той е знаел за увреждането. Тежестта на доказване се прехвърля – близкият роднина трябва сам да докаже, че не е знаел. Ако не успее – презумпцията остава в сила.Поуките от ямболския случай
- Дори години след отпускането на кредита и след публична продан, банката може успешно да атакува сделка с близък роднина.
- Продажбата на имот на син или дъщеря, докато има висящо изпълнително дело, крие висок риск да бъде обявена за относително недействителна.
- Роднинската връзка значително улеснява кредитора – презумпцията за знание работи силно в негова полза.
- Възмездността на сделката (че е платено) не е достатъчна защита, ако купувачът е близък роднина и не може да докаже добросъвестност.
- Съдът обръща внимание и на цената – ако е значително под пазарната или данъчната оценка, това е допълнителна индиция за увреждащ характер.
Статията има познавателен характер. За конкретни правни съвети се консултирайте с адвокат.